フラット35と民間住宅ローンはどちらがお得？｜東京都国分寺市の注文住宅・新築戸建て・リフォームなら地元工務店のセイシンホーム（有限会社清進住宅建設）

フラット35と民間住宅ローンはどちらがお得？

↓比較表↓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

	フラット35	民間住宅ローン
使える目的	居住用住宅購入リフォーム単体はNG	居住用住宅購入リフォーム
金利タイプ	全期間固定金利	変動金利一定期間固定金利全期間固定金利
借入期間	35年、50年	1年～35年
保証人	不要	信用保証会社の保証が必要
融資対象となる物件	住宅の床面積・一戸建て　70平米以上・マンション　30平米以上 ※適合証明機関による物件検査が必要	各金融機関ごとの担保審査基準による
住宅ローンの借り換え	対応可能	対応可能
事務手数料	・借入総額の2％（税別）・楽天銀行フラット35の場合、1.3％（税別） 3000万借入時40～60万円	・メガバンク　3万（税別）・新生銀行　10万（税別）・その他ネット銀行　借入総額の2％（税別） 3000万借入時60万円
保証料	無料	・メガバンク　借入総額の2％（税抜）約60万円・ネット銀行　無料
団体信用生命保険	任意加入（完済までに約180万円）	強制加入無料
火災保険	必須加入	原則必須加入
繰上返済手数料	無料 ※100万以上での繰上返済	無料～数万円 ※繰上返済は1円から可能

上記の表を元に、3000万円の借り入れをした場合の諸費用は

フラット35

・事務手数料　60万（借入総額2％（税抜））

・保証料　無料

・団体信用生命保険　完済までに約180万※初年度10万

民間住宅ローン　※ネット銀行の場合

・事務手数料　60万（借入総額2％（税抜））

・保証料　無料

・団体信用生命保険　無料

となり、民間の住宅ローンの方が諸費用は大幅に安いのです。

もちろん、団体信用生命保険に入らなければ同じ費用負担ですが、世帯主が事故で亡くなった場合の残された家族のことを考えると入らないわけにはいかないのではないでしょうか。また、ネット銀行は、上記よりも事務手数料が安いケース（新生銀行であれば10万円（税別））もあり、繰り上げ返済も手数料無料で1円から可能などサービス面で優れているため、金利を除くとあきらかにネット銀行などの民間住宅ローンに軍配が上がります。

ただし、フラット35のいいところは、「審査基準がゆるいところ」と「全期間固定金利で安心して返済ができるところ」です。

審査が難しいと思われている方はフラット35を選ばれる方がいいでしょう。逆に審査は通ると思われる方は民間住宅ローンを検討したほうが返済総額が減る可能性も高いです。

では変動金利がどのくらい上昇したら、フラット35の方がお得になるのでしょうか？

1％、2％、3％と変動金利が上昇した場合の諸費用も含めた総負担額で比較します。

■前提条件　※2014年7月試算データ

借入額　3000万円　返済期間35年　ボーナス返済なし

変動金利は　イオン銀行住宅ローン　フラット35は　楽天銀行フラット35を採用

事務手数料は

イオン銀行住宅ローンが借入額の2.16％

楽天銀行フラット35が借入額の1.404%

変動金利が35年一定の場合　35年 0.57%のまま継続

イオン銀行住宅ローン変動金利 35年	VS	楽天銀行フラット35 固定金利 35年	差額	お得軍配
30,000,000	借入額	30,000,000	-	-
0.57%	金利	1.73%	-	-
78,807	毎月返済額	95,272	-16,465	変動金利
945,684	年間返済額	1,143,264	-197,580	変動金利
33,098,787	総返済額	40,014,265	-6,915,478	変動金利
3,098,787	利息	10,775,382	-7,676,595	変動金利
648,000	事務手数料	421,200	-	-
0	保証料	0	-	-
0	団信料	2,119,300	-	-
20,000	収入印紙税	20,000	-	-
175,000	抵当権設定費用	175,000	-	-
843,000	諸経費合計	2,735,500	-1,892,500	変動金利
33,941,787	合計負担額	42,749,765	-8,807,978	変動金利

変動金利が10年後に1%増加した場合　10年間　0.57%　11年目以降　1.57%

イオン銀行住宅ローン変動金利 35年	VS	楽天銀行フラット35 固定金利 35年	差額	お得軍配
30,000,000	借入額	30,000,000	-	-
0.57%	金利	1.73%	-	-
1.57%	変動後金利	1.73%
78,807	毎月返済額	95,272	-16,465	変動金利
88,428	変動後毎月返済額	95,272	-6,844	変動金利
945,684	年間返済額	1,143,264	-197,580	変動金利
35,869,632	総返済額	40,014,265	-4,144,633	変動金利
5,869,632	利息	10,775,382	-4,144,633	変動金利
648,000	事務手数料	409,500	-	-
0	保証料	0	-	-
0	団信料	2,119,300	-	-
20,000	収入印紙税	20,000	-	-
175,000	抵当権設定費用	175,000	-	-
843,000	諸経費合計	2,735,500	-1,892,500	変動金利
36,712,632	合計負担額	42,749,765	-6,037,133	変動金利

変動金利が20年後に1%増加した場合　20年間　0.57%　21年目以降　1.57%

イオン銀行住宅ローン変動金利 35年	VS	楽天銀行フラット35 固定金利 35年	差額	お得軍配
30,000,000	借入額	30,000,000	-	-
0.57%	金利	1.73%	-	-
1.57%	変動後金利	1.73%
78,807	毎月返済額	95,272	-16,465	変動金利
84,403	変動後毎月返済額	95,272	-10,869	変動金利
945,684	年間返済額	1,143,264	-197,580	変動金利
34,039,036	総返済額	40,014,265	-5,975,229	変動金利
4,039,036	利息	10,775,382	-5,975,229	変動金利
648,000	事務手数料	409,500	-	-
0	保証料	0	-	-
0	団信料	2,119,300	-	-
20,000	収入印紙税	20,000	-	-
175,000	抵当権設定費用	175,000	-	-
843,000	諸経費合計	2,735,500	-1,892,500	変動金利
34,882,036	合計負担額	42,749,765	-7,867,729	変動金利

変動金利が10年後に2%増加した場合　10年間　0.57%　11年目以降　2.57%

イオン銀行住宅ローン変動金利 35年	VS	楽天銀行フラット35 固定金利 35年	差額	お得軍配
30,000,000	借入額	30,000,000	-	-
0.57%	金利	1.73%	-	-
2.57%	変動後金利	1.73%
78,807	毎月返済額	95,272	-16,465	変動金利
98,744	変動後毎月返済額	95,272	3,472	フラット35
945,684	年間返済額	1,143,264	-197,580	変動金利
38,840,629	総返済額	40,014,265	-1,173,636	変動金利
8,840,629	利息	10,775,382	-1,173,636	変動金利
648,000	事務手数料	409,500	-	-
0	保証料	0	-	-
0	団信料	2,119,300	-	-
20,000	収入印紙税	20,000	-	-
175,000	抵当権設定費用	175,000	-	-
843,000	諸経費合計	2,735,500	-1,892,500	変動金利
39,683,629	合計負担額	42,749,765	-3,066,136	変動金利

変動金利が10年後に3%増加した場合　10年間　0.57%　11年目以降　3.57%

イオン銀行住宅ローン変動金利 35年	VS	楽天銀行フラット35 固定金利 35年	差額	お得軍配
30,000,000	借入額	30,000,000	-	-
0.57%	金利	1.73%	-	-
3.57%	変動後金利	1.73%
78,807	毎月返済額	95,272	-16,465	変動金利
109,738	変動後毎月返済額	95,272	14,466	フラット35
945,684	年間返済額	1,143,264	-197,580	変動金利
42,006,842	総返済額	40,014,265	1,992,577	フラット35
12,006,842	利息	10,775,382	1,992,577	フラット35
648,000	事務手数料	409,500	-	-
0	保証料	0	-	-
0	団信料	2,119,300	-	-
20,000	収入印紙税	20,000	-	-
175,000	抵当権設定費用	175,000	-	-
843,000	諸経費合計	2,735,500	-1,892,500	変動金利
42,849,842	合計負担額	42,749,765	100,077	フラット35

変動金利が20年後に3%増加した場合　20年間　0.57%　21年目以降　3.57%

イオン銀行住宅ローン変動金利 35年	VS	楽天銀行フラット35 固定金利 35年	差額	お得軍配
30,000,000	借入額	30,000,000	-	-
0.57%	金利	1.73%	-	-
3.57%	変動後金利	1.73%
78,807	毎月返済額	95,272	-16,465	変動金利
96,331	変動後毎月返済額	95,272	1,059	フラット35
945,684	年間返済額	1,143,264	-197,580	変動金利
36,042,900	総返済額	40,014,265	-3,971,365	変動金利
6,042,900	利息	10,775,382	-3,971,365	変動金利
648,000	事務手数料	409,500	-	-
0	保証料	0	-	-
0	団信料	2,119,300	-	-
20,000	収入印紙税	20,000	-	-
175,000	抵当権設定費用	175,000	-	-
843,000	諸経費合計	2,735,500	-1,892,500	変動金利
36,885,900	合計負担額	42,749,765	-5,863,865	変動金利

■フラット35と民間住宅ローンを比べた結果は？■

やはり、フラット35は団信保険料の負担が大きいため、10年後に3％変動金利が上昇する場合以外は、総負担額はすべて変動金利の方がお得という結果に。今の金利が10年後に3％上がることはあまり想定できないため、変動金利の方が諸費用も含めた場合お得ではないかと考えます。

フラット35と変動金利を比較するときに総返済額の分岐点は

10年後に金利が3.0％上昇しているか？どうか？

ということです。10年を超えてから金利が3.0％上昇しても、まだ変動金利の方がお得ということになります。

最後に、10年後に金利が3.0％も上昇しているのかどうかは経済の専門家でも予測などできないものです、返済額を含めて自分で検討するのが後悔しない一番の方法だと思います。